1세대 1주택인데 비과세를 받을 수 있는지 이 계산기로 알 수 있나요?

아니요. 이 계산기는 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주기간, 고가주택 기준 등)을 전혀 판단하지 않습니다. 비과세 여부와 실제 세액은 반드시 세무사 상담이나 국세청 홈택스를 통해 확인하세요.

보유기간 2년 미만이면 왜 세율이 갑자기 높아지나요?

단기 시세차익을 노린 거래를 억제하기 위해 보유기간 2년 미만인 부동산 양도에는 누진세율 대신 단일 중과세율을 적용합니다. 1년 미만 보유는 주택/조합원입주권 70%, 그 외 자산 50%, 1~2년 보유는 각각 60%, 40%입니다.

보유기간은 어떻게 계산되나요?

이 계산기는 입력한 보유기간(년)의 소수점을 버린 정수 연수를 기준으로 단기/장기 여부와 장기보유특별공제율을 판단합니다. 실제 세법상 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 등기부상 날짜로 계산되니, 정확한 보유기간은 등기사항증명서로 직접 확인하세요.

필요경비에는 어떤 항목이 들어가나요?

일반적으로 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(섀시·발코니 확장 등 자산 가치를 높인 공사비) 등이 필요경비로 인정됩니다. 다만 항목별 인정 여부와 증빙 요건은 세법에 따라 달라지므로, 실제 신고 시에는 세무사나 국세청 안내를 통해 정확히 확인하세요.

💰 금융·경제

양도소득세 계산기 (단순 계산)

양도차익 기준으로 기본공제 후 양도소득세를 간이 계산합니다.

⚠ 주의: 이 계산기는 간이 계산기입니다

이 계산기는 양도차익에 보유기간별 장기보유특별공제(또는 단기보유 중과세율)와 기본공제(연 250만원)를 반영한 간이 참고용 계산입니다. 다음과 같은 실제 세법상 핵심 요소는 전혀 반영하지 않습니다.

1세대 1주택 비과세 요건 (보유·거주기간, 고가주택 기준 등)
1세대 1주택 특례가 적용되는 장기보유특별공제 확대 구간(거주기간 요건 충족 시 최대 80%) — 이 계산기는 일반 공제(최대 30%)만 반영합니다
다주택자 중과세 (소득세법 제104조 제7항, 조정대상지역 등 지역·주택수별 기본세율 가산). 이 계산기는 다주택 중과를 애초에 계산 대상에 포함하지 않습니다
비사업용 토지, 미등기 양도자산, 분양권·조합원입주권 특례 및 그 밖의 감면·특례 규정
같은 과세기간에 여러 자산을 함께 양도한 경우의 합산 세액 계산(제104조 제5항) — 이 계산기는 1건의 양도만 계산합니다

따라서 실제 납부세액은 이 계산 결과와 크게 다를 수 있습니다. 정확한 세액은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하거나 국세청 홈택스의 양도소득세 미리계산 서비스를 통해 확인하시기 바랍니다.

이 계산기가 사용하는 단기보유 중과세율과 일반 장기보유특별공제율은 2026년 8월 기준 현행 소득세법 제104조·제95조를 확인해 반영했습니다. 세법은 개정될 수 있으니 정확한 최신 세율은 국세청 자료로 다시 확인하세요.

이 계산기 사용법

양도가액(판 금액), 취득가액(산 금액), 필요경비, 보유기간, 자산 종류를 입력하면 보유기간에 따라 장기보유특별공제 또는 단기보유 중과세율을 적용한 산출세액과 지방소득세를 계산합니다.

보유기간에 따라 계산 방식이 다릅니다

보유기간 2년 미만(단기보유)이면 장기보유특별공제 없이 과세표준(양도차익 − 기본공제)에 단일 중과세율을 곱합니다. 1년 미만이면 주택/조합원입주권 70%, 그 외 자산 50%, 1년 이상 2년 미만이면 주택/조합원입주권 60%, 그 외 자산 40%입니다.

보유기간 2년 이상이면 단기보유 중과세율 없이 누진세율(6~45%)을 적용합니다. 다만 장기보유특별공제(소득세법 제95조)는 보유기간 3년 이상부터 매년 2%씩(최대 15년, 30%) 적용되므로, 2년 이상 3년 미만 구간은 공제 없이 양도차익 그대로에 누진세율만 적용됩니다.

계산 공식

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 (음수면 0으로 처리)

[2년 이상 보유] 소득금액 = 양도차익 × (1 − 장기보유특별공제율), 과세표준 = 소득금액 − 기본공제 250만원 (장기보유특별공제율은 3년 미만이면 0%)

[2년 미만 보유] 과세표준 = 양도차익 − 기본공제 250만원, 산출세액 = 과세표준 × 중과세율

지방소득세 = 산출세액 × 10%

계산 예시

주택을 양도가액 6억원, 취득가액 4억원, 필요경비 1,000만원, 보유기간 5년(주택)으로 양도한 경우를 예로 들면, 양도차익은 6억 − 4억 − 1,000만 = 1억 9,000만원입니다. 보유기간이 3년 이상이므로 장기보유특별공제율은 연 2%×5년 = 10%가 적용되어 공제액은 1,900만원, 소득금액은 1억 9,000만원 − 1,900만원 = 1억 7,100만원입니다. 여기서 기본공제 250만원을 뺀 과세표준은 1억 6,850만원이며, 1억 5,000만~3억원 구간(세율 38%, 누진공제 1,994만원)에 해당해 산출세액은 1억 6,850만원 × 38% − 1,994만원 = 4,409만원, 지방소득세는 그 10%인 440만 9,000원으로 총 납부세액은 약 4,849만 9,000원이 됩니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택인데 비과세를 받을 수 있는지 이 계산기로 알 수 있나요?: 아니요. 이 계산기는 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주기간, 고가주택 기준 등)을 전혀 판단하지 않습니다. 비과세 여부와 실제 세액은 반드시 세무사 상담이나 국세청 홈택스를 통해 확인하세요.
보유기간 2년 미만이면 왜 세율이 갑자기 높아지나요?: 단기 시세차익을 노린 거래를 억제하기 위해 보유기간 2년 미만인 부동산 양도에는 누진세율 대신 단일 중과세율을 적용합니다. 1년 미만 보유는 주택/조합원입주권 70%, 그 외 자산 50%, 1~2년 보유는 각각 60%, 40%입니다.
보유기간은 어떻게 계산되나요?: 이 계산기는 입력한 보유기간(년)의 소수점을 버린 정수 연수를 기준으로 단기/장기 여부와 장기보유특별공제율을 판단합니다. 실제 세법상 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 등기부상 날짜로 계산되니, 정확한 보유기간은 등기사항증명서로 직접 확인하세요.
필요경비에는 어떤 항목이 들어가나요?: 일반적으로 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(섀시·발코니 확장 등 자산 가치를 높인 공사비) 등이 필요경비로 인정됩니다. 다만 항목별 인정 여부와 증빙 요건은 세법에 따라 달라지므로, 실제 신고 시에는 세무사나 국세청 안내를 통해 정확히 확인하세요.